本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報(bào)道

近日，信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司（下稱“信達(dá)地產(chǎn)”，600657.SH）公告披露，其與中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱“中國(guó)信達(dá)”）、鑫盛利保股權(quán)投資有限公司（下稱“鑫盛利保”）共同發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金（下稱“母基金”），母基金認(rèn)繳總規(guī)模為200.01億元，主要投資于房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題企業(yè)紓困、問(wèn)題項(xiàng)目盤活，參與破產(chǎn)重整、法拍等特殊機(jī)遇投資，支持項(xiàng)目保交付和三大工程建設(shè)等。

其中，中國(guó)信達(dá)作為優(yōu)先級(jí)合伙人，認(rèn)繳100億元，占基金規(guī)模的49.9975%；信達(dá)地產(chǎn)作為劣后級(jí)合伙人，同樣認(rèn)繳100億元，占基金規(guī)模的49.9975%。信達(dá)地產(chǎn)表示，盤活基金“有效暢通融資協(xié)調(diào)機(jī)制，助力房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解和存量資產(chǎn)紓困盤活”。

目前，該基金還處于初設(shè)階段。至于意向標(biāo)的以及后續(xù)將投向等問(wèn)題，信達(dá)地產(chǎn)方面向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，暫無(wú)可以透露的信息，“建議以公告為準(zhǔn)”。

“此次信達(dá)房地產(chǎn)紓困盤活基金成立，釋放出救房企的明確信號(hào)。”中指院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，該基金參與破產(chǎn)重整等投資，將促進(jìn)問(wèn)題房企通過(guò)重整方式化解風(fēng)險(xiǎn)。其同時(shí)強(qiáng)調(diào)，在過(guò)去實(shí)踐中，紓困以項(xiàng)目為主，本次基金能參與企業(yè)層面紓困，救助房企的信號(hào)較為明顯。

200億元規(guī)模

根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布的公告，母基金認(rèn)繳總規(guī)模200.01億元。其中，普通合伙人鑫盛利保認(rèn)繳100萬(wàn)元，占基金規(guī)模的0.0050%；有限合伙人中國(guó)信達(dá)作為優(yōu)先級(jí)合伙人認(rèn)繳100億元，占基金規(guī)模的49.9975%；信達(dá)地產(chǎn)作為劣后級(jí)合伙人認(rèn)繳100億元，占基金規(guī)模的49.9975%。

中國(guó)信達(dá)為信達(dá)地產(chǎn)控股股東信達(dá)投資有限公司（下稱“信達(dá)投資”）的控股股東，鑫盛利保為信達(dá)投資的下屬企業(yè)，本次共同投資事項(xiàng)構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

該基金名稱為“信達(dá)紓困盤活(天津)企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）”，期限為八年，主要投資于房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題企業(yè)紓困、問(wèn)題項(xiàng)目盤活，參與破產(chǎn)重整、法拍等特殊機(jī)遇投資，支持項(xiàng)目保交付和三大工程建設(shè)等；投資方式視具體項(xiàng)目情況，既可直接投資具體項(xiàng)目，也可以母子基金形式，通過(guò)引入產(chǎn)投人、其他資金方和合作方等另行發(fā)起設(shè)立子基金的方式參與投資。

在收益設(shè)定方面，中國(guó)信達(dá)收取“基礎(chǔ)收益+分成收益”。其中，基礎(chǔ)收益率根據(jù)約定按年收?。环殖墒找媛试诰唧w項(xiàng)目的最后一筆本金退出清算后收取，按照市場(chǎng)化原則，結(jié)合具體項(xiàng)目的預(yù)期收益率確定收益。而中國(guó)信達(dá)作為優(yōu)先級(jí)有限合伙人在具體項(xiàng)目投資退出清算后，劣后級(jí)有限合伙人信達(dá)地產(chǎn)收取剩余收益。

據(jù)悉，盤活基金后續(xù)待信達(dá)地產(chǎn)實(shí)繳出資后，將納入信達(dá)地產(chǎn)合并報(bào)表范圍，公司將負(fù)責(zé)具體紓困項(xiàng)目的投后管理工作。

公告指出，中國(guó)信達(dá)的主要業(yè)務(wù)包括收購(gòu)、受托經(jīng)營(yíng)金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)，對(duì)不良資產(chǎn)進(jìn)行管理、投資和處置；債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，對(duì)股權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行管理、投資和處置以及破產(chǎn)管理等。另?yè)?jù)官網(wǎng)顯示，中國(guó)信達(dá)成立于1999年4月，是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，為有效化解金融風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)金融體系穩(wěn)定、助推國(guó)有銀行和國(guó)有企業(yè)改革發(fā)展而成立的首家金融資產(chǎn)管理公司。截至目前，累計(jì)收購(gòu)受托不良資產(chǎn)規(guī)模近1.4萬(wàn)億元。

信達(dá)地產(chǎn)過(guò)往參與紓困項(xiàng)目的過(guò)程中與中國(guó)信達(dá)協(xié)同合作頻繁。例如，2022年7月，中國(guó)信達(dá)聯(lián)合深圳華建組成的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)接手佳兆業(yè)廣州南沙正處于停工狀態(tài)的“悅伴灣”項(xiàng)目。其中，信達(dá)深圳分公司折價(jià)收購(gòu)項(xiàng)目債權(quán)，深圳華建提供增量資金借款，信達(dá)地產(chǎn)則進(jìn)行操盤代建，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)服務(wù)等全過(guò)程管理。隨后，2022年9月，上述項(xiàng)目更名為“山海·合悅”重新開(kāi)盤入市。

與此同時(shí)，信達(dá)地產(chǎn)還曾聯(lián)手中交地產(chǎn)在地產(chǎn)紓困類代建項(xiàng)目等領(lǐng)域展開(kāi)合作。數(shù)據(jù)顯示，從2022年到2024年9月底，信達(dá)地產(chǎn)共計(jì)參與了152個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目，項(xiàng)目總規(guī)模高達(dá)737億元，保障了10.1萬(wàn)套商品房的交付，帶動(dòng)3220億元項(xiàng)目。

信達(dá)地產(chǎn)認(rèn)為，該基金是“公司為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解與良性循環(huán)，向不動(dòng)產(chǎn)資源整合商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要舉措之一”，其主要針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及上下游企業(yè)的紓困需求，利用公司關(guān)聯(lián)方的功能優(yōu)勢(shì)和資源稟賦，拓展項(xiàng)目機(jī)會(huì)，盤活行業(yè)存量資產(chǎn)，優(yōu)化公司投資結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新業(yè)務(wù)和盈利模式。記者注意到，信達(dá)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)并不理想。財(cái)報(bào)顯示，2024年前三季度，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34.99億元，同比下降10.87%；歸母凈利潤(rùn)-0.87億元，較上年同期2.59億元減少133.54%。

房企風(fēng)險(xiǎn)化解進(jìn)程加速

記者了解到，目前該基金仍處于初設(shè)階段，暫未公布意向標(biāo)的。對(duì)此，信達(dá)地產(chǎn)方面向記者表示，“建議以公告為準(zhǔn)”。

不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，信達(dá)地產(chǎn)此輪200億基金的設(shè)立，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解與良性循環(huán)，從而修復(fù)市場(chǎng)信心。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，此次中國(guó)信達(dá)宣布設(shè)立200億規(guī)模的房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金，表明國(guó)資基金參與房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困持續(xù)加碼。

劉水進(jìn)一步指出，此次信達(dá)紓困盤活基金成立，釋放出明確的“救房企”信號(hào)：“該基金除用于問(wèn)題項(xiàng)目盤活外，也將投資于房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題企業(yè)紓困，過(guò)去實(shí)踐中紓困以項(xiàng)目為主，本次基金能參與企業(yè)層面紓困，將促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解。”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)也向記者表示，處置房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的基本原則是“市場(chǎng)歸市場(chǎng)”，即遵循市場(chǎng)化、法制化的原則進(jìn)行。“可以看到，在政策的大力支持下，目前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到了顯著化解，讓更多的市場(chǎng)化的資金和這個(gè)基金參與紓困排活，可以起到關(guān)鍵作用。”嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)指出，相比過(guò)去一些政府方面給予的資金支持，信達(dá)地產(chǎn)此次建立的200億元地產(chǎn)紓困盤活基金用途廣泛，其更為市場(chǎng)化、更具靈活性，覆蓋面也更廣。

公開(kāi)資料顯示，在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解領(lǐng)域，AMC持續(xù)精耕細(xì)作，有著獨(dú)特的金融風(fēng)險(xiǎn)化解功能。此前，金融監(jiān)管部門已多次鼓勵(lì)AMC、商業(yè)銀行等對(duì)出險(xiǎn)房企進(jìn)行紓困。

例如，作為2024年第一家獲批進(jìn)行司法重整的大型房企，金科股份近日重整動(dòng)作不斷，先后與20余家財(cái)務(wù)投資人簽約，累計(jì)簽約財(cái)務(wù)投資部分的募集資金達(dá)18.72億元，產(chǎn)業(yè)投資人及財(cái)務(wù)投資人將合計(jì)支付投資款26.28億元。

值得一提的是，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)已確定參與金科重整投資，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)與長(zhǎng)城資本合計(jì)投資約3.97億元。據(jù)悉，長(zhǎng)城資產(chǎn)是國(guó)內(nèi)四大不良資產(chǎn)處置公司之一。重整完成后，長(zhǎng)城資產(chǎn)將借助自身在不良資產(chǎn)領(lǐng)域的資源和專業(yè)優(yōu)勢(shì)，為金科股份提供房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)化解和價(jià)值提升專業(yè)化服務(wù)；對(duì)重整后金科股份保留資產(chǎn)和剝離資產(chǎn)進(jìn)行系統(tǒng)梳理，形成后續(xù)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)盤活方案。

劉水認(rèn)為，金科股份是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)首家確定重整投資人的企業(yè)，并且有國(guó)家級(jí)AMC中國(guó)長(zhǎng)城資本參與，其有效進(jìn)展有望對(duì)行業(yè)形成一定示范效應(yīng)。未來(lái)，具有央國(guó)企背景的上市公司，不排除會(huì)跟進(jìn)類似模式。“在信達(dá)等AMC專項(xiàng)紓困基金支持下，其他問(wèn)題房企也可以重整方式實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)化解，這將加速問(wèn)題房企走出困境，加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清。”劉水稱。

責(zé)任編輯：李未來(lái) 主編：張?jiān)?/font>